ESG-Faktoren bei Immobilieninvestments
Die Berücksichtigung von ESG-Komponenten gewinnt bei immobilienbezogenen M&A-Prozessen immer mehr an Bedeutung. Mittlerweile stellen (potenzielle) Investor:innen im Vorfeld ihrer (Kauf)Entscheidungen neben den finanziellen Komponenten bzw. der Wirtschaftlichkeit auch umweltrelevante, soziale und Belange bezogen auf eine verantwortungsvolle Unternehmensführung in den Vordergrund.1) In der Immobilienwirtschaft werden bereits vor allem große, auf Immobilieninvestments spezialisierte Fonds (Real Estate Investment Trusts; REITs) im Vorfeld von Transaktionen immer selektiver und passen ihre Portfolios den veränderten Marktgegebenheiten an.
Der vorliegende Beitrag gibt Ihnen einen Überblick über die Auswirkungen von ESG auf Immobilieninvestments und widmet sich zudem den Anforderungen an eine ESG Due Diligence, die die wesentlichen Chancen und Risiken im Vorfeld von Investitionen bzw. Transaktionen identifizieren soll.
Mergers & Acquisitions x ESG
ESG lässt auch die M&A-Landschaft nicht unberührt. Sowohl bei Unternehmenstransaktionen als auch bei Kaufentscheidungen in Bezug auf bestimmte Asset-Klassen wie Immobilien rücken „grüne“ Faktoren immer mehr in den Vordergrund. Die zunehmende Nachfrage sowie die geänderten Marktpräferenzen in Richtung Umweltbewusstsein oder soziale Verantwortung von Unternehmen werden auch die Transaktionslandschaft „nachhaltig“ verändern – im wahrsten Sinn des Wortes. Von Family Offices über Investmentfonds bis hin zu Private Equity – für sämtliche Arten von Investor:innen sind ESG-Themen, insbesondere unter der Berücksichtigung neuer gesetzlicher Rahmenbedingungen wie der EU-Taxonomie schon jetzt wesentliche Treiber, die in den nächsten Jahren noch mehr an Fahrt gewinnen werden.
In Bezug auf Immobilientransaktionen (Asset-Ebene) fanden bisher bei Investor:innen vor allem umweltrelevante Faktoren wie die Energieeffizienz, die Art der Wärmegewinnung oder die Art und Qualität der Baustoffe des betreffenden Gebäudes großen Anklang. Anerkannte Green Building Zertifizierungssysteme spielen dabei weiterhin eine wesentliche Rolle. Zunehmend an Bedeutung gewinnt mittlerweile jedoch auch der Faktor Soziales, bei dem beispielsweise die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel sowie Einrichtungen, der Mehrwert für die umliegende Nachbarschaft, der Sicherheitsaspekt oder das Wohlbefinden zusätzlich in den Vordergrund rücken.
ESG Due Diligence: Identifizierung von Chancen und Risiken
Eine ESG Due Diligence zielt grundsätzlich darauf ab, im Vorfeld von Investitionsentscheidungen potenzielle Targets hinsichtlich ihrer nachhaltigkeitsbezogenen Chancen bzw. Werttreiber und Risiken auf Basis ihres aktuellen Status quo zu überprüfen. Die Analyse des Kauf- bzw. Investitionsvorhabens erfolgt anhand ausgewählter ESG-KPI, die je nach Sektor und Unternehmen unterschiedlich definiert und ausgestaltet sind. In Ergänzung zu den Inhalten einer „klassischen“ Due Diligence, die in der Regel rechtliche, wirtschaftliche sowie finanzielle und steuerliche Aspekte behandelt, werden diese mittlerweile regelmäßig um einen ESG-Baustein erweitert.
Chancen und Risiken, die Umweltbelange, soziale Bemühungen und die Governance eines Unternehmens betreffen, sollten heutzutage nicht mehr außer Acht gelassen werden und bedürfen deshalb einer entsprechenden Berücksichtigung im An- bzw. Verkaufsprozess. Im Rahmen einer ESG Due Diligence werden u.a. Umweltfaktoren dahingehend untersucht, welche Auswirkungen sich diesbezüglich auf die aktuelle und zukünftige Geschäftstätigkeit des avisierten Transaktionsobjekts ergeben und sich etwaige identifizierte Risiken und Kosten, aber auch Wertsteigerungen bzw. sich daraus resultierende Potenziale ergeben könnten.
Stellen Sie im Vorfeld von Immobilien(unternehmens)transaktionen unter anderem folgende Vorüberlegungen an, die im Rahmen einer ESG Due Diligence konkretisiert und tiefgründiger analysiert werden:
- Welchen Einfluss hat die aktuelle (und geplante) Regulatorik in Bezug auf ESG auf meine Immobilien- und Unternehmenstransaktion?
- Passt das Target zu meiner Unternehmensstrategie bzw. in mein Portfolio (insb. in Bezug auf ESG/Nachhaltigkeit)?
- Sind bereits vorab bestimmte Chancen und Risikopotenziale (offensichtlich) erkennbar?
- Verwendet das Target (immobilien)spezifische KPI zur Messung von ESG-Faktoren? Dazu gehören etwa:
- Energie-, Ressourcen- und Rohstoffverbrauch
- Beitrag für das Gemeinwesen (z.B. Bereitstellung von sozialer Infrastruktur)
- Korruptionsprävention und Compliance (z.B. in Form von verbindlichen Ethik-/Verhaltenskodizes)
- Hat mein Unternehmen bisher externe Berater:innen zur Durchführung einer (technischen) ESG Due Diligence miteinbezogen oder den Prozess intern vollzogen?
Die aus einer ESG Due Diligence gewonnenen Erkenntnisse können sich nicht nur auf die Unternehmensbewertung (z.B. auf den zukünftig erwartbaren Zahlungsstrom), die Beurteilung des Wachstumspotenzials (z.B. infolge von klimatischen oder gesellschaftlichen Veränderungen bzw. geändertem Konsumverhalten) sondern auch auf die Kaufpreisverhandlungen sowohl positiv als auch negativ auswirken (z.B. in Form von Zu- oder Abschlägen auf den Kaufpreis oder die Beendigung der Verhandlungen).
Neben unmittelbaren Auswirkungen auf die finanzielle Performance bei (Nicht)Berücksichtigung von ESG-Kriterien sind zusätzlich jene zu beachten, die sich (sowohl positiv als auch negativ) auf das Image und die Reputation eines Unternehmens auswirken. Dies hat vor allem damit zu tun, dass in der öffentlichen Wahrnehmung der Nachhaltigkeitsgedanke bei unternehmerischen Tätigkeiten stark an Bedeutung gewonnen hat.
Fazit
ESG wirkt sich bereits spürbar auf den Transaktionsmarkt aus. Investor:innen achten im Vorfeld ihrer Kaufentscheidungen immer intensiver auf umweltbezogene und soziale Belange sowie Aspekte der Unternehmensführung. Aufgrund der starken Verankerung von ESG in der Immobilienbranche sind die dortigen Auswirkungen auf M&A-Vorgänge in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Eine Überprüfung des Zielunternehmens bzw. -objekts auf allfällige Chancen und Risiken unter Berücksichtigung von ESG-Faktoren inklusive der Identifizierung und Analyse maßgeblicher immobilienrelevanter KPI gewinnt zunehmend an Bedeutung. BDO steht Ihnen bei der Durchführung einer ESG Due Diligence gerne als verlässlicher Sparringspartner zur Verfügung.
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1) Was ESG genau bedeutet, lesen Sie hier